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日本では超高齢化社会が加速化し、2025年には65歳以上は3,677万人で全人口の30%が65歳以上となる見込みです。
高齢になると、「もし健康面に何かあって、一人で暮らしていけなくなったらどうしよう。」「住宅が古くなり、生活するのに不便になってきた。」といった心配事が出てきます。
そこで近年、今までの住まいを離れて、その住み替え先として、高齢者が老後を快適に暮らすための介護付きマンションが注目を浴びています。
今回は介護付きマンションとは何か、入居条件から提供しているサービス、設備の特徴まで解説していきます。
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介護付きマンションとは？
介護付きマンションとは、将来介護が必要になった時も安心して生活できるような設備が整った健康なうちから住み替えることを想定しているマンションです。別名で「シニア向け分譲マンション」とも呼ばれます。相場は3,000万円~1億円まで様々で、2022年6月末時点で全国98物件、1万4947戸存在しています。
介護付きマンションでは管理人が常駐している他、フロントが設置されており、コンシェルジュ的な存在で、クリーニングや地域情報の提供、場合によっては旅行の手配まで行ってくれる場合もあります。
フィットネスジムやシアタールーム、温泉などが併設されているものもあり、充実した生活環境で老後の住み替え先として最適といえるでしょう。
また老人ホームとは違って月額で利用料を支払う形式ではなく、通常の分譲マンションと同様に所有権を購入するため将来的な売却も可能です。今後高齢化が進むにあたって親が亡くなった後も資産活用することが出来るので、出口戦略(売却や賃貸などの資産活用)をしやすいのも一つの特徴と言えるでしょう。
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介護付きマンションの入居条件
次に介護付きマンションの入居条件について解説していきます。
何歳から入れる？
介護付きマンションの年齢制限は年齢制限なしの物件から65歳以上の方など年齢指定の物件まで様々で、「シニア向け」と言われていることもあり定年退職をした方やバリアフリー化された環境で安全に暮らしたいというシニアの方が住んでいます。
というのも、介護付きマンションはほかの老人ホームのように「高齢者住まい法」などの法的な定義がある物件ではなく、明確な基準もないからです。
したがって、介護付きマンションは年齢制限が無い物件から65歳以上の物件まで様々です。
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自立していることが条件
介護付きマンションでは年齢制限に加えて、入居時の状態として介護の必要が無く身の回りのことを自分で行うことが出来る自立している方が入居の対象となっていることがほとんどです。
認知症を患っている場合、日常的なケアの体制がなく入居することが出来ない場合があります。
ここで疑問となるのが「入居してから認知症になったらどうするの？」ということだと思いますが、物件によっては「介護棟」と呼ばれる建物が別フロアにあり、介護が必要になったり認知症を発症した場合は介護棟で生活をすることもあります。
また、外部の介護事業者（居宅・訪問など）と提携している物件も多く、入居後に介護が必要になった場合も対応が可能です。ですが、基本的に食事・入浴・排泄などは提供されないため自立している方を対象としています。
介護付きマンションの費用
続いて介護付きマンションの費用について解説していきます。相場から毎月の費用、そして費用例まで紹介します。
介護付きマンションの相場は4,386万円
東京カンテイの「シニア向け分譲マンションの供給動向について」によると、介護付きマンション全国の平均価格は4,386万円となっており、2010年代と比較すると約1,000万円上昇していることがわかっています。
全国の価格相場を見ると1990年のバブル期に価格が上昇して以降、下降していましたが、2020年以降の価格が上がっていることがわかります。これは東京の白金エリアなどの都心の一等地に介護付きマンションができたことや、そもそもの物件数が少ないため一物件あたりの価格につられて全体に影響を受けやすいことが原因だと考えられます。
また、住宅ローンは70歳を年齢の上限にしていることが多いので親が購入する場合は、住宅ローンを利用し月ごとに返済できますが高額になりやすく、また全額キャッシュで支払うとしてもまとまった資金が必要で、高所得者に向いている物件であると言えるでしょう。
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介護付きマンションの費用の内訳
介護付きマンションでかかる費用の内訳としては、初期費用として建物費用、修繕積立基金や管理費準備金、各種税金さらに月額費用としては、月々の管理費・修繕積立金などが掛かります。また、入居後に外部の介護事業者と契約した場合は利用した分だけ介護サービスの自己負担分がかかることに注意しましょう。
また、後述するように一般の分譲マンションと比較するとレストランやジム、場合によってはバーなどの設備を併設していることもあるため管理費・修繕積立金は高くなる傾向にあります。実際に東京カンテイの調査によると、東京都のシニア向け分譲マンションの管理費は1235.5円/㎡・月、修繕積立金は166.2円/㎡・月となっており、同じエリアの管理費が239.7円/㎡・月、96.25円/㎡・月であることを考えると非常に高いことがわかります。(出典：東京カンテイの「シニア向け分譲マンションの供給動向について」)
関東地方の介護付きマンションの平均専有面積が59.15なので、上の管理費・修繕積立金を書けると平均して毎月7万3079円の管理費、9830円の修繕積立金がかかることがわかっています。
以上より、介護付きマンションは毎月平均で7万3079円の管理費、9830円の修繕積立金がかかる他、介護サービスを利用した場合は介護サービス費用の自己負担額が上乗せでかかることに注意しましょう。
介護付きマンションの費用例
ここでは実際に販売されている介護付きマンションを購入した場合の毎月の支払い額のシミュレーションをしてみたいと思います。設定条件は以下の通りです。
まずは初期費用として販売価格と修繕積立基金、管理準備金というお金がかかります。今回は全額現金一括購入の場合ですが、住宅ローンを借り入れる場合はローン契約の際の保証金や購入後の金利などが追加でかかることに注意しましょう。
修繕積立基金とは、将来執り行われるマンションの大規模修繕に備えて管理組合で積み立てる費用で、特に新築マンションを購入した時にかかる費用のことです。管理準備金も同様に、新築マンションの場合に支払う費用で、管理組合が結成されるまでに必要な備品購入や管理人人件費などに充てられる一時金です。それぞれデュオセーヌ江古田の森公園では、修繕積立基金が157万7800円、管理準備金として10万円かかります。
次に月額費用としては、管理費が6万6900円、修繕積立金は7210円、その他費用として厨房維持費として12000円、町会費として150円かかります。これに加えて介護サービスを利用した場合は自己負担分がかかることに注意しましょう。
上の内容をまとめると、販売価格も併せて入居時にかかる費用は6165万7800円、月額費用は8万6260円かかることとなります。なお、上述したように住宅ローンを組んだ場合は毎月の返済も必要になることに注意しましょう
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介護付きマンションで受けられるサービス
「介護付き」とは言ってもどの程度の介護を受けることが出来るのか疑問に思う方も少なくないと思います。ここでは介護付きマンションで受けることが出来る介護サービスについて紹介します。
コンシェルジュによる生活相談サービス
物件によってサービス内容は異なりますが、施設スタッフ（コンシェルジュなど）が常駐し、見守りやほとんどの家事を行ってもらえるところもあります。
食事は、施設内のレストランで、専属の料理人が栄養バランスのとれた食事や、ホテルのルームサービスのような豪華な食事を提供してくれるところもあります。
介護が必要になったら外部の事業者と個別契約
介護付きマンションは老人ホームではないので、24時間体制で介護士からの食事や入浴などの介護サービスを受けることはできません。したがって、介護が必要となったら外部の介護事務所や併設している事務所と個別で契約して、介護保険の自己負担額を支払うこととなります。
というのも、介護付きマンションはあくまでも分譲マンションのくくりに入るので、介護士などの配置義務はありません。したがって、介護付き有料老人ホームのような24時間体制の介護は将来にわたっても受けられません。
例えば、家での食事や入浴などの介護を頼みたい時は訪問介護を利用したり、訪問入浴などの介護サービスを利用することとなります。
以上より、生活相談以上の介護が必要となったら外部の介護事業者と個別に契約して、利用する分だけ介護保険の自己負担額分を支払うことになります。
介護付きマンションの設備
続いて、介護付きマンションの設備について紹介していきます。
94.5%の施設にレストランが導入されている
東京カンテイの「シニア向け分譲マンションの供給動向について」によると、介護付きマンションの設備で最も多くの物件において設置されている設備は「レストラン・食堂」で94.5%、次に「医療提携」で87.7%の施設が医療機関と提携していることがわかっています。
レストラン・食堂以外にもホビールームとして趣味のために設けられたスタジオなどの部屋がある他、カラオケなどの設備も半数近くの施設で導入されていることがわかります。また、介護サービスに関しては、訪問介護事務所や居宅介護事務所が併設されているので、いざ介護サービスを利用するとなった際もすぐに連絡を取ることが出来ます。
建物内はバリアフリー対応がされている
介護付きマンションでは法的な規制はありませんが、手すりやスロープなどバリアフリーが完備され、高齢者が過ごしやすい設備になっています。個室の広さも1LDK～3LDKと様々です。
また、カラオケ・園芸・アトリエ・図書室などの趣味を楽しめる設備や、フィットネス・プールなどの健康を維持できる設備など、施設によってさまざまなバリエーションがあります。居室内には見守りセンサーや緊急通報装置などが備え付けられていることが一般的なので、見守りが必要になっても安心して住み続けることが出来ます。
ほかにも、施設内にクリニックや介護サービス事業所があるところや、駅までのシャトルバスを運行しているところもあります。
物件によっては別フロアに介護棟がある
上述したように、介護付きマンションでは物件によっては別フロアに「介護棟」と呼ばれるフロアがあることもあります。
介護棟には、認知症を発症した方や要介護が必要となり車椅子での生活が必要となった場合は追加料金なく移り住むことが出来るのが特徴です。
したがって、このような物件であれば入居時も将来的に介護が必要になった場合も安心して介護を受けることが出来るのが特徴と言えるでしょう。
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介護付きマンションのメリット・デメリット
続いて、介護付きマンションのメリットとデメリットについて紹介していきます。
介護付きマンションのメリット
介護付きマンションのメリットは以下の通りです。
- コンシェルジュが常駐している
- 設備が充実しており、飽きることなく老後を過ごせる
- 購入すれば資産となるので活用が出来る
それぞれについて詳しく解説していきます。
コンシェルジュが常駐している
介護付きマンションの最初のメリットとしては、コンシェルジュが常駐しているのでクリーニングの依頼・受け取りやタクシー配車、場合によっては旅行の手配などまで行ってくれる場合もあるため老後は安心して生活することが出来ます。
最近は、医療・介護に関する専門知識・資格を有したコンシェルジュを平日の日中に配置、住民の健康状態のヒアリングやアドバイスを行う物件も登場しました。
上述したように介護付きマンションでは「生活支援サービス費用」や「管理費」が通常の分譲マンションよりも高くかかるケースが多く、その代わりコンシェルジュサービスやジムやレストランなどの設備を利用できます。
以上より介護付きマンションではコンシェルジュのサービスが充実していることがメリットと言えるでしょう。
設備が充実しており、飽きることなく老後を過ごせる
介護付きマンションの2つ目のメリットは設備が充実していて、飽きることなく老後を過ごすことが出来る点です。
というのも、上述したようにレストラン・食堂は全体の94%のマンションで設置されている他、カラオケルームや温泉、ホビールームとして娯楽のための設備が整っているからです。
したがって介護付きマンションのメリットとしては充実した設備で老後を飽きることなく、充実して過ごせる点がメリットと言えるでしょう。
購入すれば資産となるので活用が出来る
介護付きマンションの3つ目のメリットは購入すれば資産となるので、リフォームやリノベーション、また将来的な売却から相続まで自由に活用することが出来る点です。
というのも、通常の老人ホームの契約形態としては一般的な賃貸住宅と同じような賃貸借契約となっていたリ、利用権契約となっていることが一般的なので当然資産として活用することはできません。
しかし、介護付きマンションは分譲マンションの一つとして資産を活用できるので、将来的に売却や賃貸に出したり、相続することも可能です。
したがって、介護付きマンションのメリットは購入すれば資産となり、自由に活用できる点と言えるでしょう。
介護付きマンションのデメリット
介護付きマンションのデメリットは以下の通りです。
- 管理費が高い
- 高度な医療ケアは受けられない
- 将来的に売却できるか確実ではない
それぞれについて説明していきます。
管理費が高い
介護付きマンションは上述したように設備が充実している一方で、メンテナンスコストや人件費として通常の分譲マンションよりも非常に高額な管理費が掛かります。
上述したように、介護付きマンションは毎月平均で7万3079円の管理費、9830円の修繕積立金がかかるので、住宅ローンを組んで購入する場合はローンの返済と合わせて月15万円以上かかることも一般的です。
したがって介護付きマンションのデメリットとして管理費が高いことが言えるでしょう。
高度な医療ケアを受けることはできない
介護付きマンションは医療機関との提携をしている物件も多数ありますが、当然介護施設ではないので高度な医療ケアや夜間の見守り・緊急処置などを受けることが出来ません。
というのも、介護付きとはいえ介護付き有料老人ホームのように24時間体制で介護士が常駐していたりするわけではないのです。サービスとしては見守り、生活のサポート（食事・掃除・洗濯など）、緊急時の対応、コンシェルジュサービスが中心であり、介護や医療的なケアが必要になったら、それぞれ別に契約する必要があります。
したがって、介護付きマンション内で必要な時に医療ケアを受けることはできないので、老人ホームと混同しないようにしましょう。
将来的に売却できるか確実ではない
介護付きマンションのデメリットとして、所有権を購入するものの将来的に確実に売れるかどうかわからないという点があります。
というのも、介護付きマンションは2022年6月時点で全国でまだ98物件しかないので、市場に多く出回っているわけではありません。また、販売価格だけではなく管理費や修繕積立金などのメンテナンスコストも高いので簡単に購入者が現れるとは限りません。
したがって、所有権を得ることはできるものの、実際に将来売却できるのかというと物件数やメンテナンスコストの高さから確実とは言い切れないのがデメリットと言えるでしょう。
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介護付きマンションとサ高住(サービス付き高齢者向け住宅)の違い
最後に、介護付きマンションと似ている住宅であるサ高住(サービス付き高齢者向け住宅)との違いについて解説していきます。
サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)とは
サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)とは、シニア向け分譲マンション同様バリアフリー対応で、主に民間事業者が運営する賃貸住宅のことです。
各市区町村で高齢者が住み慣れた地域で暮らし続けることを実現する、「地域包括ケアシステム」が推進されています。2011年「高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）」が改正され、国からの補助金制度も後押しし、サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)は急速に増えています。
拡充する上での課題を解決するため、「一般社団法人高齢者住宅協会」といった団体も存在するようになりました。
また、サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)は、シニア向け分譲マンションとは異なり、基本的に購入ではなく契約という形になります。そのため、将来的に住み替えしやすいといった特徴があります。
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一般型と介護型の2種類がある
一般型は、一般的な高齢者向け住宅のことをいい、基本的に賃貸借契約となります。一人暮らしや夫婦ふたり暮らしの世帯で、自立している、もしくは軽介護度の人に適しています。
一方、介護型は、厚生労働省の「特定施設」として認定されている高齢者向け住宅のことをいい、基本的に終身利用権方式で契約します。住居や共有部分を利用する権利だけでなく、介護サービスも含めて購入する形になるので、既に介護度の重い人でも安心して住むことができます。
サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)との違い
入居する際の条件の違い
サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)の入居条件は「高齢者住まい法」によって定められており、60歳以上の高齢者や60歳未満で要介護者認定を受けた人が対象になります。
同居できる人は、配偶者（事実婚含む）や60歳以上もしくは要介護認定を受けた親族、そのほか知事が特別な理由で同居する必要があると認める人などです。
そのほか、「一般型」か「介護型」かなど施設によって異なりますが、自立しているか、認知症でないか、などさまざまな条件があります。また、ほとんどの場合で連帯保証人・身元引受人を必要とします。
費用の違い
サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)の費用は一般型か介護型かで大きく異なります。
一般型だと数十万円ほどの比較的安価な敷金、介護型だと老人ホームなどの介護施設と同様、数百～数千万円ほどの入居一時金や前払い家賃が必要となる場合があります。
月々の支払いは、一般型だと5～25万円ほど（食費や光熱費は別途必要）で、介護型だと15～40万円ほど（食費や光熱費が含まれていることが多い）になります。
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サービス内容の違い
サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)のサービスは一般型の場合、安否確認と生活相談が義務付けられています。定期的な訪問や、洗濯・掃除・買い物などの家事代行や病院への付き添い、緊急時の関係者への連絡といったサポートを依頼できます。介護が必要になると、外部の事業者と自分で個別に契約するようになります。
介護型の場合、さらに有資格の施設スタッフが常駐し、介護サービスを受けることができます。医療機関と提携している場合は、医療行為を受けられる施設もあります。
食事は、施設内で調理したり、宅配弁当を手配してくれるところが多いようです。
設備の違い
サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)の設備は介護付きマンションと同様にバリアフリー仕様で、個室の床面積は25平方メートル以上、廊下幅は78cmなどの規定があります。
また、万が一のときのために、見守りセンサーや緊急通報装置などが設置されています。
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介護付きマンションのまとめ
介護付きマンションは、将来介護が必要になった時に備えて自立しているときに住み替えることを前提としている物件で、老人ホームとは契約形態も異なっています。アクティブシニアがより充実した老後を過ごすことができます。
年齢制限の有無は物件によって異なり、基本的には自立している方を対象としているのが特徴です。入居後はコンシェルジュがクリーニングなどの身の回りの世話をしてくれるのが特徴となっています。
設備も温泉やレストランなど充実していることが多く、相場は3000万円から1億円かかることが一般的です。
将来の介護に備えて今のうちから準備をしたいという方はぜひ購入を検討してみてはいかがでしょうか。
介護付きマンションとは、将来介護が必要になった時も安心して生活できるような設備が整った健康なうちから住み替えることを想定しているマンションです。別名で「シニア向け分譲マンション」とも呼ばれます。詳しくはこちらをご覧ください。
介護付きマンションのメリットとしては、「コンシェルジュが常駐している」「設備が充実している」「資産となる」などが挙げられます。詳しくはこちらをご覧ください。
