0120-579-721
株式会社JTBで企業、自治体の海外視察を担当後、大手コンサルティング会社の株式会社船井総合研究所に入社。介護保険施行当初、自ら介護事業に特化したグループを立ち上げ、マネージャーとして勤務。その後、介護サービスに特化したコンサルティング会社「株式会社スターコンサルティンググループ」を立ち上げ、専門家集団として活動している。サポート領域としては、介護施設の開設から集客（稼働率アップ）、採用、教育研修システム・評価制度の導入、DX化などを幅広く支援。「日本一」と呼ばれる事例を、数々生み出してきた。コンサルティング実績500法人以上、講演実績700回以上。また「ガイアの夜明け（テレビ東京）」など、テレビ、新聞、雑誌の取材も多い。詳しくはこちら。
ピッタリの施設を提案します
ピッタリの施設を提案します
ピッタリの施設を提案します
「第2の住処として検討しているが、シニア向け分譲マンションのデメリットが不安で踏み切れない」
そのような方に向けて、本記事では購入前に必ず把握しておくべきデメリットを解説します。
シニア向け分譲マンションは全国平均購入価格4,386万円と高額であるにもかかわらず、「要介護化」「売却」「相続」という3つの局面で想定外の問題が生じるケースが後を絶ちません。
最大のデメリットは費用の高さそのものではなく、購入時点の健康状態と数年後のニーズのズレにあります。
本記事では、主なデメリット4点・購入後に生じうる生活上の問題・代替選択肢との比較・購入前に確認すべき4つのことを順に解説します。
関連記事
シニア向け分譲マンション購入の4つの主なデメリット
シニア向け分譲マンションの主なデメリットは以下の4点です。
- 購入費・維持費が高い
- 介護度が上がると住み続けられない
- 売却・住み替えが難しい
- 物件数が少なく選択肢が限られる
これらは購入時点では見えにくく、数年後に一気に顕在化する性質のデメリットです。
2024年時点で85歳以上の要介護認定率は58.2%に達しており、購入後10年前後でデメリットが複数同時に発生するリスクは無視できません。
購入費・維持費が高い
購入費は全国平均4,386万円で、購入後も管理費・修繕積立金の合計だけで月額約8万円強が固定費として発生し、食費・サービス料等を加えると月額12万円程度に達するケースがあります。
「買った後にかかるコスト」が一般分譲マンションの水準をはるかに超える点が、デメリットの核心です。
管理費が高くなる主な理由は、レストラン・大浴場・フィットネス・カラオケルーム等の共用施設の維持・運営コストが管理費に転嫁されるためです。
全国分析ではレストラン・食堂は94.5%の物件に設置されており、温泉・大浴場・ホビールーム・AVルーム・カラオケルームも広く導入されています。
これらの施設は入居時の魅力になりますが、維持コストは入居後も管理費として毎月発生し続けます。
シニア向け分譲マンションの修繕積立金（東京都平均：約9,800円/月）と合算すると、月額固定費は購入価格とは別に家計を長期間にわたって圧迫する構造になっています。購入費のみに着目して維持コストを軽視すると、入居後に家計が想定外に逼迫するリスクがあります。
関連記事
・管理費・修繕積立金・サービス料の月額合計が8万〜12万円程度になるケースがある。
・固定資産税は管理費とは別に毎年発生する。
・共用施設を利用しなくなっても維持コストは変わらない点に注意が必要。
介護度が上がると住み続けられない
シニア向け分譲マンションの多くは「自立した高齢者向け」として設計されており、要介護度が高くなった場合に住み続けられる物件は全国でもごく一部に限られます。入居後に要介護状態へ移行した場合、別の住まいへ転居せざるを得ないケースが発生します。
健康寿命（2022年）は男性72.57年・女性75.45年で、平均寿命との差は男性で約8.5年・女性で約12年あります。
60代後半〜70代前半で「終の住処」として購入した場合でも、10年前後のスパンで介護ニーズが顕在化する前提で考える必要があります。
厚生労働省の調査資料では、健常者向けのシニアマンションは「症状が重くなると暮らしていくのは難しい」と整理されており、訪問介護事業所や居宅介護支援事業所が館内に入る物件は一部あるものの、要介護度が高い場合まで想定した物件はかなり限られているとされています。
要介護状態で転居が必要になった場合、元のマンションの売却手続きと新たな住まいの初期費用が同時に発生し、二重コスト負担が生じるリスクがある点も見落とせません。
売却・住み替えが難しい
シニア向け分譲マンションは一般分譲マンションより購買ターゲットが絞られるため、「住む価値」と「市場での売却価値」が一致しないケースがあります。「資産として持てる」という購入動機が、出口局面で想定外のリスクに転じます。
国民生活センターのADR（裁判外紛争解決手続）に持ち込まれた事例では、シニア向け分譲マンションの区分所有者が死亡後、相続人6名が売却先を探し続けながらも買受人が見つからず、空室のまま管理費・ヘルスケアサービス費等を合計約305万円支払い続けたケースが報告されています
買う本人が元気なうちは「資産になる」という側面があっても、売るのは相続人という構図が現実には多くなります。
「自分の老後資産」として計画した売却が想定通りに進まないリスクを事前に認識したうえで、相続人となる家族と売却方針を事前に共有しておくことが必要です。
関連記事
・売却が必要になった場合の想定期間と費用を事前に試算する。
・相続人となる家族と売却方針・代理権を購入前に確認しておく。
・空室になっても管理費・修繕積立金・固定資産税が発生し続ける点を家族と共有する。
物件数が少なく選択肢が限られる
全国供給数は98物件・14,947戸（2022年6月末時点）にとどまり、選択肢が限られる市場では「本当に自分に合うから選ぶ」ではなく、「その時点で見つかる中から選ぶ」意思決定になりやすい点がデメリットです。
選択肢が薄い市場では、比較検討の精度が必然的に下がります。一般分譲マンションや注文住宅であれば複数物件を並べて比較できますが、シニア向け分譲マンションは希望エリアに数件しか存在しないケースが多く、「他と比べて本当に良い物件か」の判断材料を集めにくいです。
また、「入居条件を満たす時期」と「希望物件の販売時期」が合わないケースも生じやすく、焦りや妥協が意思決定に入りやすい市場構造になっています。
物件数の少なさは、購入後の後悔リスクを高める間接的な要因でもあります。物件が見つからない場合は、サ高住や介護付き有料老人ホームも含めた選択肢で検討することが現実的な対応です。
・希望エリアの物件数を事前に確認し、比較できる選択肢が少ない場合は代替の住まいも検討する。
・販売時期と入居希望時期がずれた場合に焦って購入しないよう、事前に判断基準を整理しておく。
・物件数が少ないエリアでは、サ高住・介護付き有料老人ホームとの比較も選択肢に入れる。
シニア向け分譲マンション購入後に生じうる問題
シニア向け分譲マンション購入後に生じる問題の多くは、入居時点では問題がないように見えても、数年後に健康・家族・資産の変化で一気に顕在化するパターンを持ちます。
所有権型のマンションは一度購入すると売却まで費用が継続発生するため、生活環境の変化に柔軟に対応しにくいです。
国民生活センターの公表事案では、相続後に空室のまま管理費等約305万円を負担し続けたケースや、認知症高齢者が市場価格約250万円の物件を1,500万円で購入させられたとされるケースが報告されています。
本人は元気でも、数年後に要介護化するケース
購入時点では自立した生活を送れていても、入居後に要介護状態へ移行した場合、元のマンションの費用を払いながら新たな住まいの費用も発生する「二重コスト」が生じます。終の住処のつもりが、数年後には中継地点になってしまうケースがあります。
75歳以上の要介護認定率は30.8%、85歳以上では58.2%（2024年）に達します。60代後半〜70代前半で購入した場合、購入後10年前後で介護ニーズが顕在化する確率は統計上かなり高いです。
要介護度が上がって転居が必要になった際、売却が短期間でまとまらなければ、元のマンションの管理費・修繕積立金・固定資産税を払いながら転居先の初期費用・月額費用も同時に負担する期間が生じます。
この二重コスト期間は、事前の資産計画に組み込まれていないケースが多いです。
充実した設備に期待して入居したが、使用しなくなるケース
レストラン・大浴場・カラオケルームなどの充実した共用施設は購入動機になりやすい一方、身体機能の低下や配偶者の死亡・外出機会の減少により使わなくなると、設備の魅力が固定費の根拠に変わります。
買う前に「魅力」だったものが、買った後に「割高要因」になるパターンです。
全国分析では、レストラン・食堂は94.5%の物件に設置されており、温泉・大浴場・ホビールーム・AVルーム・カラオケルームも広く導入されています。
これらの施設の維持・運営コストは管理費に転嫁されており、居住者が実際に使う頻度に関わらず固定費として毎月発生します。見学時には共用施設の豊富さに魅力を感じても、入居後数年で外出機会が減ったり、配偶者が亡くなって一人で設備を使う機会がなくなったりするケースは珍しくありません。
購入前に「自分は週何回使うか」、「要支援になっても使えるか」、「配偶者が先に亡くなっても使い続けるか」を具体的に問い直すことが、このパターンの後悔を防ぐ唯一の方法です。
・共用施設が「ある」だけでなく、「自分が週何回使うか」を具体的に試算する。
・要支援・要介護になっても使い続けられる施設かどうかを確認する。
・共用施設の維持費が管理費にどの程度含まれているかを確認する。
本人の希望で購入したが、家族が売却や相続で困るケース
本人が元気なうちに購入しても、売るのは相続人という構図が現実には多く、家族が売却難・空室コスト・契約トラブルに巻き込まれるリスクがあります。国民生活センターの公表事案では、具体的な被害が確認されています。
上記の事案はいずれも「シニア向け分譲マンション全体が危険」を示すものではなく、「高齢期の高額不動産契約は、誤解・焦り・判断力低下が入ると被害が極端に大きくなる」という構造的リスクを示しています。
売却が長引いた場合、相続人は空室でも管理費・修繕積立金・固定資産税を負担し続けます。
最低でも、相続発生後の売却方針・代理権・判断力低下時の対応・家族の連絡体制を購入前に家族全員で確認しておくことが必要です。
・相続発生後の売却方針と担当者（誰が売却手続きを進めるか）
・本人の判断力が低下した場合の代理権（任意後見契約等）の設定
・複数の相続人がいる場合の売却・維持・活用の方針合意
シニア向け分譲マンションのデメリットに関するよくある質問
シニア向け分譲マンションに関してよく寄せられる質問として、「どんなトラブルが起こるか」、「緊急時の備え資金はいくら必要か」、「ペット可物件はあるか」の3点を整理します。
いずれも購入前の確認事項として重要度が高く、特に資金計画については「売却頼みではない別枠資金」として150万〜300万円程度を確保しておくことが現実的な目安です。
シニア向け分譲マンションで起こるトラブルとは？
シニア向け分譲マンションでのトラブルは、サービス・運営・居住者間の人間関係の3つに大別されます。
いずれも一般のマンションと異なる点は、分譲物件であるため「気に入らなければ転居する」という選択肢が取りにくいことです。
これらのトラブルは施設の運営体制・入居者構成・契約内容によって発生しやすさが大きく異なります。特に「サービスの範囲と変更可能性」および「認知症・要介護度が進んだ場合の退去条件」は、購入前に契約書で必ず確認すべき項目です。
サービスが受けられなくなった場合や人間関係トラブルが深刻化した場合でも、売却が困難な物件であれば環境を変える手段が限られます。
入居前の施設見学・スタッフ体制の確認・現入居者との対話などを通じて、運営実態を十分に把握しておくことが重要です。
・契約書に明記されているサービスの範囲と、変更・廃止時の取り扱い
・認知症・要介護度が一定水準を超えた場合の退去条件の有無
・現在の入居者構成（自立者・要支援・認知症者の割合）と施設のスタッフ配置
いくらあったら突然の施設入居にも対応できるか？
シニア向け分譲マンションを離れて緊急で施設入居が必要になった場合に備えるには、「売却頼みではない別枠資金」として最低150万〜300万円程度を確保しておくことが現実的な目安です。
有料老人ホームへの入居まで視野に入れる場合はこの水準では足りず、入居一時金の有無次第でさらに数百万円以上の余力が必要になります。
上記の費用目安は、『ケアスル介護 独自調査レポート2026』の数値をもとに試算したものです。
サ高住への緊急住み替えを最低ラインに置くなら、敷金数か月分＋月額費用数か月分＋引越し・家財整理・医療雑費を加算して、おおむね150万〜300万円程度を「売却が完了していなくても手元にある現金」として確保しておく設計が現実的です。
この資金を「シニア向け分譲マンションの売却代金で充当する」前提にしてしまうと、売却が長引いた場合に転居できない状況が発生します。
有料老人ホームへの入居まで視野に入れる場合、入居一時金の平均は379.9万円（中央値60万円）と幅があり、0円の施設も存在しますが、中央値60万円でも月額費用と合わせると別枠資金の水準を超えます。
購入前に資産計画を立てる段階で、この別枠資金の確保を必ず設計に組み込んでください。
・「売却完了後に充当する」前提ではなく、「売却が長引いても手元にある現金」として設計する。
・最低ラインはサ高住6〜12か月分＋引越し・医療雑費込みで150万〜300万円程度。
・介護付き有料老人ホームへの入居まで視野に入れる場合は数百万円以上の余力が別途必要。
<参考>介護付き有料老人ホームとは？費用の独自データから入居者の評判までを解説
<参考>サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)にかかる費用はいくら？エリア別の費用や請求書の実例を交えて解説
ペット可のシニア向け分譲マンションはある？
ペット可のシニア向け分譲マンションは実在しますが、「ペット可」または「ペット相談可」の物件はさらに選択肢が絞られ、飼育可能な種類・頭数・体重に条件が設けられているケースが大半です。
主要ポータルサイトでの絞り込みでは、シニア向け分譲マンション全体でも東京都7件・神奈川県8件・埼玉県4件程度しか掲載されていない中で、さらにペット可条件を加えると選択肢は大幅に減ります。
ペット同居を希望する場合は、ペット可物件の絶対数が少ないことを前提に、希望エリアを広げるか、サ高住などのペット可物件も並行して検討することが現実的です。なお、サ高住全体の約7.2%がペット可とされており、シニア向け分譲マンションと比べて選択肢が多い状況です。
また、購入時点でペット可であっても、管理組合の決議によって飼育ルールが厳格化されたり、将来的な新規飼育が禁止される方向へ規約が変更される可能性はゼロではありません。購入前に管理組合規約上のペット規定と変更手続きを確認し、将来的なリスクも把握したうえで判断してください。
・飼育可能な種類・頭数・体重制限を購入前に書面で確認する。
・管理組合規約のペット規定と将来的な変更可能性も確認する。
・ペット可のシニア向け分譲マンションが希望エリアにない場合はサ高住のペット可物件も選択肢に入れる。
まとめ
シニア向け分譲マンションの最大のデメリットは「費用が高いこと」ではなく、「購入時点の健康状態と数年後のニーズのズレ」にあります。
要介護化・売却・相続の3つの局面で弱点が顕在化するため、向いていない人の特徴と代替選択肢を購入前に把握したうえで判断することが重要です。本記事のポイントを以下に整理します。
【シニア向け分譲マンション デメリット まとめ】
①シニア向け分譲マンションは「住宅」であり「介護施設」ではない
法的根拠・行政監督がなく最低サービス保証は物件によって異なる。
②主なデメリットは4点
・購入費・維持費が高い（全国平均4,386万円、月額固定費8万〜12万円程度）。
・要介護度が上がると住み続けられないケースがある。
・売却・住み替えが難しく中古市場が未確立。
・全国98物件・14,947戸と選択肢が限られる。
③購入後の問題は「時間軸のズレ」で顕在化する
・要介護化による二重コスト
・使わなくなる共用施設
・相続後の売却難
・資産価値の低流動性
④向いていない人の特徴
・将来の介護継続性を最優先にしたい人
・住み替えの可能性が高い人
・換金性を重視する人
・家族の関与が薄い人
・共用施設を使い切れない見込みの人
