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シニア向け分譲マンションとは、民間事業者が販売・運営する、高齢者を対象にした分譲マンションのことです。
高齢者の暮らしやすさに配慮し、バリアフリー設計の住環境はもちろん、食事の提供や安否確認、来客対応など、生活に便利なサービスが充実しています。
レストランや図書館、カラオケルーム、フィットネスジムといった娯楽設備を併設していることも多く、豊かなシニアライフを送りたい方には最適と言えるでしょう。
ここまで聞くと理想的な暮らしのように思われますが、すべてにおいて良いことばかりではありません。
シニア向け分譲マンションを安心して購入するためには、想定されるデメリットを知っておくことが大切です。
そこで今回はシニア向け分譲マンションのデメリットについて焦点を当てて解説して行きます。購入にはどんな人が向いているのかについても解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
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株式会社JTBで企業、自治体の海外視察を担当後、大手コンサルティング会社の株式会社船井総合研究所に入社。介護保険施行当初、自ら介護事業に特化したグループを立ち上げ、マネージャーとして勤務。その後、介護サービスに特化したコンサルティング会社「株式会社スターコンサルティンググループ」を立ち上げ、専門家集団として活動している。サポート領域としては、介護施設の開設から集客（稼働率アップ）、採用、教育研修システム・評価制度の導入、DX化などを幅広く支援。「日本一」と呼ばれる事例を、数々生み出してきた。コンサルティング実績500法人以上、講演実績700回以上。また「ガイアの夜明け（テレビ東京）」など、テレビ、新聞、雑誌の取材も多い。詳しくはこちら。
シニア向け分譲マンションのデメリット
シニア向け分譲マンションのデメリットは以下の5つです。
- 購入費用が高い
- 全国に物件数が少ない
- 介護サービスは外部事業者との契約が必要
- 介護度が高くなると住み続けることが難しい
- 将来的に売却できるか確実ではない
それぞれについて詳しく解説して行きます。
購入費用が高い
シニア向け分譲マンションのデメリットとして1つ目は、購入費用が高いことです。
東京カンテイの「シニア向け分譲マンションの供給動向について」によると、全国の平均価格は4386万円となっており、決して安くない金額であることが分かるでしょう。
購入総額が1億円を超える物件も珍しくないため、お金に余裕のある方には非常に住みやすい環境ですが、資金面で入居のハードルは高いと言えます。
というのもシニア向け分譲マンションには、アクティブな生活を好む富裕層向けに、レストランや温泉、シアタールームなどの娯楽設備が充実していることが多いです。
したがって、物件の管理費・主膳積立金、人件費などで、通常の分譲マンションよりも高い費用が必要となるのです。
具体的な費用の内訳としては、以下のようなものが挙げられます。
- 物件の購入費
- 管理費
- 修繕積立費
- 固定資産税
- 都市計画税
- 見守りなどのサービス料
見守りや食事提供などのサービスを受けている場合は、サービス料として毎月の費用が発生するため、注意が必要です。
また、費用を考える際に忘れがちなのが生活費でしょう。
マンション側に払う費用のほかに、光熱費、通信費などの日常生活にかかるお金も考えておかなければなりません。計画性がなければ、物件購入後にお金に悩まされてしまいます。
以上のことからシニア向け分譲マンションのデメリットとして、購入費用が高いことが挙げられます。
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全国に物件数が少ない
シニア向け分譲マンションのデメリットとして2つ目は、全国に物件数が少ないことです。
というのも、シニア向け分譲マンションは2022年度7月時点で全国に98物件しかありません。
したがって、エリアによっては物件自体がなかったり、見つかっても立地や利便性が希望に沿わないする場合があるのです。
理想の物件に出会うためには、日頃から情報収集をしておくとよいでしょう。人気物件の空き状況や、新築情報を早めに手に入れることで、物件選びが有利になります。
また、日頃から情報収集をしておくと、シニア向け分譲マンションを取り扱う仲介業者とも仲が深まるかもしれません。そうなると、「物件に空きが出た」などの情報を提供してくれる可能性があります。
以上のことからシニア向け分譲マンションのデメリットとして、全国に物件数が少ないことが挙げられます。
介護サービスは外部事業者との契約が必要
シニア向け分譲マンションのデメリットとして3つ目は、介護サービスは外部事業者との契約が必要であることです。
シニア向け分譲マンションには食事の提供や見守りなどさまざまなサービスがありますが、介護サービスは提供されていません。
食事や入浴、排せつの介助といった日常的な介護が必要になった場合、別途料金を払って外部の事業者を利用する必要があるため、注意しましょう。
介護サービスには介護保険が適用になるため、介護サービスの自己負担額は総額の１〜３割のみとなるため、ある程度は抑えられます。
しかし、介護保険には介護度に応じた利用限度額があるため、限度額を超えた分は保険がきかず全額自己負担となることもあります。
資金にゆとりがある方であればさほど問題はないかもしれませんが、外部の事業者と契約する手間や別途費用が発生してしまうことは、負担となり得るでしょう。
したがってシニア向け分譲マンションのデメリットとして、介護サービスは外部事業者との契約が必要であることが挙げられます。
介護度が高くなると住み続けることが難しい
シニア向け分譲マンションのデメリットとして4つ目は、介護度が高くなると住み続けることが難しいことです。
前述のとおり、介護が必要になった場合は訪問介護などを利用することはできますが、訪問サービスでは寝たきりの方や重度の認知症の方へのケアは難しいと言わざるを得ません。
したがって、ほとんどの場合は介護度が高くなると、ほかの介護施設などへの移動が必要となるのです。
住み慣れた環境でいつまでも暮らせるとは限らないことは、理解しておくことが大切と言えるでしょう。
以上のことからシニア向け分譲マンションのデメリットとして、介護度が高くなると住み続けることが難しいことが挙げられます。
将来的に売却できるか確実ではない
シニア向け分譲マンションのデメリットとして5つ目は、将来的に売却できるか確実ではないことです。
シニア向け分譲マンションは「分譲マンション」という名前の通り、購入後は資産としての活用することが可能です。
将来的に家族への譲渡や売却、賃貸物件とすることができる点も大きな特徴とされています。
しかし、実際のところ買い手がつくかどうかは怪しいと言わざるを得ないのです。
というのも前述のとおり、シニア向け分譲マンションは2022年6月時点で全国でまだ98物件しか存在せず、市場に多く出回っているわけではありません。
販売価格だけではなく管理費や修繕積立金などのメンテナンスコストも高いため、簡単に購入者が現れるとは限らないのです。
したがって、所有権を得ることはできるものの、実際に将来売却できるのかというと物件数やメンテナンスコストの高さから難しい可能性があります。
以上のことからシニア向け分譲マンションのデメリットとして、将来的に売却できるか確実ではないことが挙げられます。
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デメリットだけではない！シニア向け分譲マンションのメリット
ここまではシニア向け分譲マンションのデメリットを解説してきました。
しかしもちろん、シニア向け分譲マンションならではのメリットも存在します。
安心して購入を検討するためには、メリット・デメリット両方をしっかりと理解しておくことが大切です。
本章ではシニア向け分譲マンションのメリットとして以下の4点について、詳しく解説して行きます。
- シニア向けの娯楽施設が充実
- さまざまな生活支援サービスを受けられる
- 資産として残せる
- 身体状況や好みに合わせてリノベーションできる
シニア向けの娯楽施設が充実
シニア向け分譲マンションのメリットとして1つ目は、シニア向けの娯楽施設が充実していることです。
レストランやカラオケルーム、温泉、シアタールームなどを併設している物件も多く、豊かなシニアライフを送りたい方には最適と言えるでしょう。
参考として、娯楽設備には以下のようなものがあります。
- カラオケ
- プール
- フィットネスジム
- レストラン
- 温泉
- 麻雀卓
なおプライベートに制限はないため、気分に合わせて好きな場所で、心豊かな毎日を楽しむことができます。「いくつになっても趣味を楽しみたい」「同世代の友達が欲しい」という方にもぴったりの環境でしょう。
以上よりシニア向け分譲マンションのメリットとして、シニア向けの娯楽設備が充実していることが挙げられます。
さまざまな生活支援サービスを受けることができる
シニア向け分譲マンションのメリットとして2つ目は、さまざまな生活支援サービスを受けることができることです。
シニア向け分譲マンションでは、食事の提供や見守り、来客対応など、便利な生活支援サービスを受けることができます。
生活コンシェルジュが常駐していることも多く、ほとんどの家事を行ってもらえる場合や、外部サービスの紹介などを行ってくれることもあります。
無料で利用できるサービスと、別途料金がかかるサービスは物件によって異なるため、よく確認してみましょう。
コンシェルジュは「ひとり暮らしが不安になってきた」「これからの介護について詳しく知りたい」などの要望にも、親身に対応してくれます。
以上のことからシニア向け分譲マンションのメリットとして、さまざまな生活支援サービスを受けることができる点が挙げられます。
資産として残せる
シニア向け分譲マンションのメリットとして3つ目は、資産として残すことができる点です。
一般的な分譲マンションと同様、シニア向け分譲マンションも物件の所有権は購入者にあります。つまりは、住人の所有物であり資産です。
家族への譲渡や売却、賃貸物件とすることもできます。一般的な老人ホームは賃貸借契約のため、第三者に利用の権利を譲渡したり、資産として活用することはできません。
シニア向け分譲マンションは、所有権を購入する形となるため、将来へ向けて自由に活用できる点は、大きな特徴となっています。
しかし、シニア向け分譲マンションは、誰も住んでいない場合でも管理費・修繕積立金などのランニングコストが掛かったり、売却には専門知識が必要となります。
したがって、運用をする際には、マンション側や不動産屋とよく相談することがおすすめです
以上よりシニア向け分譲マンションのメリットとして、資産として残せることが挙げられます。
身体状況や好みに合わせてリノベーションできる
シニア向け分譲マンションのメリットとして4つ目は、身体状況や好みに合わせてリノベーションできる点です。
料理の好きな方は、キッチンを自分好みにフルリフォームしたり、室内の移動に不安がある方は、必要なところに手すりやスロープを付けたりと内容はさまざまです。
必要に迫られたリフォーム内容によっては補助金が出る場合もあるため、事前に自治体やリフォーム業者に確認しておくとよいでしょう。
近年では、環境にやさしい「省エネ」「エコ」のためのリフォームを行った場合、補助金・助成金対象になる制度が数多くあります。
下記がその一例です。
- 壁や窓の断熱リフォーム
- 節水性の高いトイレやバスタブへの交換
- 高効率給湯器の設置
- 蓄電池の導入
- 高効率給湯器
シニア向け分譲マンションはバリアフリー目線で作られてはいますが、人によって生活の仕方が変われば要望も違うものです。生活の場が、自分に合わせてより快適にリフォームできるのは、大きな魅力と言えます。
以上よりシニア向け分譲マンションのメリットとして、身体状況や好みに合わせてリノベーションできることが挙げられます。
シニア向け分譲マンションに向いている方
デメリット・メリットをそれぞれご紹介しましたが、イメージできたでしょうか。これらの特徴を踏まえて、ここからはシニア向け分譲マンションに向いている方・向いていない方をご紹介します。
資金に余裕がある方
ここまでも説明したとおり、シニア向け分譲マンションを購入するにはお金がかかります。
物件の購入費だけでなく、管理費や固定資産税、また生活費などトータルで考えると、かなりの額になることは予測がつくでしょう。
そのため、資金に余裕がある方はシニア向け分譲マンションに向いているといえます。
健康意識が高い方
入居条件の中には、生活行動の自立を条件とするシニア向け分譲マンションもあります。
また、入居中に心身状態に変化があり、介護サービスなどが必要になった場合は別途契約と支払いが必要になります。心身状態によっては、退去する方がよい場合もあるでしょう。
健康への意識が高く、食事や運動などの対策がとれている方は、このようなリスクが低いため物件の購入に向いています。
退去になった場合のプランがある方
物件購入後の生活が充実していても、予期せぬ事態が起こる可能性は誰にでもあります。
退去しなければならなくなった場合に焦らないためにも、物件のその後についてのプランは大切です。
さまざまなシチュエーションがあるかと思いますが、退去後のプランを考える計画性のある方は物件購入に向いているといえます。
また、退去後に売りに出したり、賃貸として貸し出したりする計画のある方は、不動産屋ともコミュニケーションをとっておくとよいでしょう。
シニア向け分譲マンションに向いていない方
次に、物件購入のリスクやデメリットが大きいなどの理由から、シニア向け分譲マンションに向いていない方の特徴3つをご紹介します。対策可能な項目もありますが、決して安い買い物ではないため慎重に検討しましょう。
介護サービスが必要な方
シニア向け分譲マンションの場合、介護サービスは別途契約が必要になり費用が掛かります。
介護度が重くなれば、必要なサービスも増えて出費がかさむだけでなく、自宅で安全に過ごすのも難しくなるかもしれません。
また、一般的にシニア向け分譲マンションは、サ高住、有料老人ホーム等よりも居室面積が広い物件が多いようです。
要介護になると、広い部屋はトイレへの移動に負担がかかったり、壁や手すりまでの距離が遠いために転倒のリスクがある場合もあります。
このように、状態によっては、介護付有料老人ホームなどの高齢者施設の方が、毎月の費用や安全面など本人にとってよい場合もありますので、シニア向け分譲マンション以外の選択も考えた方がよいでしょう。
資金に余裕がない方
まだまだ目新しい存在であるシニア向け分譲マンションに、憧れを抱く方もいるかもしれません。しかし、シニア向け分譲マンションは資金にゆとりのある高齢者向け物件です。
お金についてよく考えないまま、憧れだけで物件を購入すると、後々資金への焦りなどから生活を楽しめなくなる可能性があります。
そのため、自立した方が入れる施設で比較的費用が抑えられた施設を探しているという方はケアスル介護がおすすめです。
全国で約5万件以上の施設情報を掲載しているので、幅広い選択肢からピッタリの施設を探すことが出来ます。
予算内で老人ホームを探しているという方はぜひ利用してみてください。
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デメリット対策をして納得のいくシニア向け分譲マンション購入につなげよう
一般的なマンション以上に、シニア向け分譲マンションの購入時には悩みも多いでしょう。
ご紹介した下記のデメリットを理解したうえでの、事前準備は大切です。
- 購入費用が高い
- 全国に物件数が少ない
- 介護サービスは外部事業者との契約が必要
- 介護度が高くなると住み続けることが難しい
- 将来的に売却できるか確実ではない
理想の物件と出会い、快適なマンション生活を送るためにも、デメリットへの対策を立てておくとよいでしょう。
シニア向け分譲マンションのデメリットは以下の5つです。①購入費用が高い ②全国に物件数が少ない ③介護サービスは外部事業者との契約が必要 ④介護度が高くなると住み続けることが難しい ⑤将来的に売却できるか確実ではない詳しくはこちらをご覧ください。
物件によって金額は異なりますが、全国の平均価格は4386万円となっています。なかには購入価格が1億円を超える物件も珍しくないため、資金面で入居のハードルは高いと言えます。詳しくはこちらをご覧ください。
