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少子高齢化の影響で、親が高齢化で自立した生活が難しくなり老人ホームに入ったあと、空き家になってしまった家の処分に困る方が増えています。
空き家になった家を所有し続けた場合、犯罪や老朽化のリスク、あるいはや維持費などの金銭的な負担が大きくなるので、できるだけ損をしない方法で家を処分したいですよね。
本記事では、家を売却する際の注意点や損をしないために適用できる減税対策について解説しますので、親の老人ホームへの入居をきっかけに家の処分に困っている方はぜひ参考にしてください。
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1963年、東京都港区生まれ。 大学1年生のときにフリーライター活動をはじめ、マネーライターを経て、1992年にファイナンシャルプランナーになる。FP資格取得後は、新聞、雑誌、ウエブに多数の連載を持つほか、セミナー講師、講演、相談業務などもおこなう。 ひきこもりのいるご家庭向けに生活設計アドバイスをおこなう「働けない子どものお金を考える会」、高齢者施設への住み替え資金アドバイスをおこなう「高齢期のお金を考える会」、教育資金アドバイスをおこなう「子どもにかけるお金を考える会」を主宰している。著書・監修書は、「おひとりさまの大往生 お金としあわせを貯めるQ&A」（主婦の友社）ほか、70冊を超える。プライベートでは、二男一女の母。詳しくはこちら。
親が老人ホームに入居したら自宅は売るべき？
親が老人ホームに入居する前にまず決めておきたいのが、誰も住まなくなったあとの家の処分についてです。
家の売却には大きなお金と法律や税金の問題が関係します。たとえば、家の売却が一定期間を過ぎてしまうと適用できなくなる減税対策があり、先延ばしにするほど損をする可能性が高くなります。
家の売却に関する制度を最大限に活用して最善の方法で家を売却すれば、ある程度まとまったお金を得られるので、老人ホームや生活に必要な備品の費用にお金を充てて金銭的な負担を減らせます。
親が老人ホームに入居したあとに退去する予定がなく、誰も住む予定がない、もしくは事業用や賃貸として使用する予定がないのであれば、早い段階で家を売却することも検討されるとよいでしょう。
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自宅を売らずに老人ホームに入るリスク
人が住んでいればなんらかの問題が起きてもすぐに対処できますが、空き家になってからある程度の時間が経つと、空き巣などの犯罪に巻き込まれるリスクや維持費による金銭的な負担が大きくなります。
いざというときのために、予め空き家になった家を所有するリスクを把握しておけば、問題が起きても迅速に対処ができますし、防犯や自然災害に対する対策もできます。
この項目では、誰も住まなくなった家を所有するリスクについて解説します。
①固定資産税などの維持費がかかる
老人ホームに入居して家に誰も住まなくなったとしても、家を所有している限り、毎年固定資産税がかかってしまいます。
固定資産税は家の評価額によって異なりますが、古い住宅であっても土地に高い価値が付いていれば、必然的に固定資産税も高くなってしまうのです。
家にかかる固定資産税を予め知りたい方は、自分でざっと算出することも可能です。
固定資産税は、固定資産評価額に標準税率1.4％を賭ければ算出できます。
固定資産評価額は各自治体によって土地や住宅の査定が行われ、そこで決定された公示価格のおよそ70％が評価です。
計算式としては「固定資産評価額×標準税率1.4％＝固定資産税額」となります。
また人が住んでいる住宅用地と家屋で、広さが２００㎡以下であれば、固定資産税額が6分の1になる特例など、いくつかの軽減措置も設けられています。
古くなった家を取り壊して更地にしたら、固定資産税が6倍になったと驚く方もいますが、それは軽減措置が適用されなくなったためです。
そのほかにも固定資産税には、新築から3年間、あるいは5年間などの軽減措置も設けられており、自治体によっては軽減措置の適用年数が長くなっているケースもあります。
固定資産税以外にも、家の中の定期的な掃除や、冬であれば水道管が凍結しないように暖房費もかさむので、トータルで考えると大きな出費です。
②空き巣などの防犯対策が必要
人が住まずに空き家になってしまった家は、空き巣などの犯罪を企む人間にとっては格好の標的です。
洗濯物が長期的に干されていなかったり、家の前にあった車が長期間なくなるなどの変化があると空き家になったと判断され、金品を目的とした空き巣や、最悪の場合、放火などの犯罪に巻き込まれる可能性すらあります。
そういったリスクを回避するために、防犯グッズを購入したり、セキュリティ（警備）会社に依頼すればある程度の安全性を維持できますが、その分手間も時間もかかるので金銭的な負担が大きくなります。
空き家にならないように親族に一時的に住んでもらうのも1つの手段です。ですが、それによって売却時に適用できなくなる特例や制度があるので、老人ホームを退去する予定がないなら早めに家の却を検討した方がいいでしょう。
③税金の特別控除が受けられなくなる可能性がある
後ほど別の項目で詳しく解説しますが、「3,000万円の特別控除の特例」のように一部の特別控除には期間が設定されているので、その期限を過ぎてしまうとせっかくの特別控除が受けられなくなってしまいます。
3,000万円の特別控除の特例は、売却する家に住まなくなってから3年目の12月31日までに売却手続きを済まさなければいけないので、親が老人ホームに入居してから長期間放置してしまうと特例を受けられません。
さらに、長期間放置してしまうと清潔感が著しく損なわれてしまいますし、築年数や管理状態によっては倒壊の恐れがあると考えられ、「特定空き家」に認定されてしまいます。
特定空き家に認定されると、固定資産税を6分の１程度に抑えてくれる固定資産税の軽減制度が適用されなくなるのでご注意ください。
自宅を売って老人ホームに入る際の注意点
親が老人ホームへの入居をきっかけに、空き家になった家を売却したいと思う方は少なくありませんが、家を売却するうえで覚えておくべき3つの注意点があります。
家の売却で発生する金銭的な問題はもちろん重要ですが、家がなくなることによって、売却後に問題が発生する可能性もあるからです。
家を売却してから困ってしまわないように、この項目では家を売却する際の3つの注意点について解説します。
① 老人ホームを退去する可能性がある
2019年12月年に発表された厚生労働省の調査によると、特養（特別養護老人ホーム）への入居を待機している人の数は2019年4月1日の段階で全国で29.2万人になっています。
以前は待機者が40万人を超えていたことを考えますと、要介護1と2の人は原則申し込みができなくなったことなどが影響して、待機者の人数は少し減っています。
とはいえ、特養への入居を待機している方が多い事実に変わりがありません。またいったん特養に入居できたとしても、入居した本人が強く希望した場合や健康状態によっては自宅介護に戻される可能性は十分にあるのです。
そうなった場合、家がなくなってしまうと同居をするか賃貸に住むといった選択肢しかなく、金銭的にも精神的にも家族が背負う負担が増えて大きなストレスを感じる原因になります。
参照：特別養護老人ホームの入所申込者の状況 ｜報道発表資料｜厚生労働省 (mhlw.go.jp)
②家を売却すると所得税と住民税がかかる
家や事務所などの不動産を売却して利益が発生すると譲渡所得という扱いになって、差益によっては所得税や住民税の負担が生じます。
譲渡所得が発生すると、家を売却した翌年は所得税（復興特別所得税を含む）と住民税支払わなければいけません。
仮に家を売却せずに、親から相続で家を譲り受けた場合で、基礎控除を超える相続財産を保有していると相続税が課せられます。
相続税については、「相続財産の合計額 － 基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）」によって課税の対象となる相続財産額を算出します。
相続税にもいくつかの特例が設けられており、特例を利用しても基礎控除額を超える場合には相続税を支払うことになります。
③認知症になると売却できない
家を売却する前に親が認知症になってしまうと、本人が正常な意思決定ができない状態だと判断されてしまうので、委任状を用意しても家を売却できません。
認知症でなければ委任状だけで代理で売却できますが、認知症になってしまうと法的な効力を失ってしまうのです。そこで親が認知症と診断される前であれば弁護士や司法書士などに依頼して「家族信託」の契約を結んでおく方法もあります。
家族信託を結んでおけば、家の名義は子どもに移りますので、親が認知症と診断された後でも、家の売却が可能になります。
家族信託は「委託者（親）の財産に関するさまざまな権利を受託者（子ども）へ任せる」ための契約なので、家族信託さえ結んでおけば仮に親の体調が急変するなどのトラブルがあったとしても、事前に作成しておけば安心です。
ただし、家族信託には相続税の節税効果はありませんので、相続対策が必要なケースでは、家族信託の契約を結ぶ前に、相続対策について検討する必要があります。
親が認知症になってしまったら、成年後見人制度を利用すれば家の売却は可能になる
認知症だけでなく、なんらかの疾患によって家の所有者が自分の意志で売却の判断が難しくなった場合、「成年後見人制度」を利用すれば家を売却できます。
成年後見制度には、「法定後見」と「任意後見」の2つの制度があり、認知症の方が利用するのは、法定後見になります。
法定後見を利用して成年後見人を立てるためには、親の住所が置かれている管轄の家庭裁判所に申し立てをして、裁判所が選任した後見人を付けたうえで、裁判所からの許可が下りれば、その段階でようやく家を売却できるようになります。
成年後見人の申請から手続きの完了までには最短でも3～6ヶ月かかるので、時間がかかるのを考慮して早めに手続きをしましょう。
成年後見制度の法定後見を利用すれば、家の売却は可能になりますが、資産額によっては親族が後見人になれないケースも多くなっています。
親族が後見人になれない場合は、弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門家が後見人として活動します。
第三者が後見人に付くと、月々の費用がかさみます。
さらに、家の売却が済んだ後は後見人が不要になっても、法定後見の場合は被後見人が亡くなるまで、後見人の契約を破棄できず、費用が掛かり続けることになります。
家を売却するためには必要な制度であっても、かかる費用とのバランスを考えて利用することが大切です。
認知症でなければ委任状で売却できる
もし親が認知症になっていなければ、委任状を用意して代理で判断のすべてを許可された「任意代理人」になれば、親が所有する家であってもスムーズに売却できます。
ですが、もしも親が認知症もしくは意思決定が難しくなるほどの疾患になってしまうと、委任状だけでは家を売却できなくなります。
そのため、認知症を認定されてしまう前に家族信託を結ぶか委任状を作成しておきましょう。
家の売却に関しては大きなお金が絡むので、兄弟や親族間でトラブルの原因になりがちです。兄弟姉妹の仲には、実家の売却に難色を示す人がいるかもしれません。
一度家族関係が悪化してしまうと元通りに修復するのは難しいので、できるだけトラブルが起きないように事前に兄弟姉妹間でも、じっくりと話し合っておく必要があります。
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家を担保にして老人ホームに入る「リバースモゲージ」
家を残したまま老人ホームに入りたいなら、家を担保にして金融機関や社会福祉協議会や住宅金融支援機構から融資を受けられる「リバースモゲージ制度」があります。
家の所有者が契約し融資を受けるので、契約者の死亡時に家を売却する形になります。
つまり、最終的には家の売却益で相殺される形になるので、月々の返済は利息だけでいいのが大きなメリットです。
デメリットとして、固定資産評価額の50～60％程度しか融資を受けられない、そして変動金利なので金利が上昇すると返済金額が上がってしまうことに注意が必要です。
また住宅金融支援機構の「リ・バース60」の場合は、高齢者施設への住み替えでは、「サービス付き高齢者向け住宅」への住み替えにしか資金を使えないことも知っておくとよいでしょう。
家の売却は早めの判断が大切
親が老人ホームに入居すると、入居の手続きや入居後の必要品の準備などで忙しくなるので、どうしてもほかの作業に手が回らなくなりがちです。
ですが、家の売却については有利な控除を受けるために多くの条件や制限があり、対応が遅れてしまうと大きく損をする可能性があります。
少しでも損をしないためには、親が老人ホームに入居すると決まった段階で、家の処分について一度親と話し合うのが大切です。
長年住んでいる家であればどうしても思い出や愛着があるので、売却に反対されるケースが多いですが、それでも根気強く説得しましょう。
それでも説得が難しい場合には、制度を利用した場合の課税される金額の差や、適用される期限の詳細をデータにまとめて提示してあげれば、より説得しやすくなると思います。
住宅自体の問題は不動産会社、税金については税理士、法的なトラブルについては弁護士、登記については司法書士に相談しましょう。詳しくはこちらをご覧ください。
住宅を手渡す前であれば、売却手続きの途中であってもキャンセルできます。ただし、「売買契約後に契約を解除する場合」は違約金が発生するのが一般的です。「不動産会社との専任媒介契約・専属専任媒介契約を3ヶ月以内に解除した場合」にも、契約書に違約金の記載があれば、違約金の支払い義務が発生します。詳しくはこちらをご覧ください。
