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不動産投資にはさまざまな方法があり、土地の貸し出しや賃貸経営などの代表的な活用方法以外にも、老人ホームを経営するというやり方もあります。老人ホームの経営を考えているなら、どのような実態があるのかを把握しておくことが大切です。
また、老人ホームを経営することで得られるメリットはもちろん、生じるデメリットも知っておかなければなりません。経営におけるさまざまなポイントを把握して、無理なく不動産投資を行いましょう。
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介護業界の現状
老人ホームを経営しようと考えているなら、まずは介護業界の現状を知っておくことが大切です。老人ホームは介護業界に属する施設であり、業界においてどのような状態にあるのかは、把握しておかなければなりません。現状を知ることで、経営における問題や課題なども見えてきます。
倒産企業が増えている厳しい現実
介護業界では倒産している企業が増えており、厳しい現実となっています。老人ホームを経営している企業は数多く倒産しており、経営におけるリスクは高いといえるでしょう。「東京商工リサーチ」が発表しているデータによると、2017年での介護や老人福祉事業は、115件もの企業が倒産しています。
これは前年を大きく上回る数値であり、過去最多となっていることも覚えておきましょう。少子高齢化によって高齢者は増え、介護業界は需要が増大していると考える人は多いですが、反面倒産企業が数多くあることは理解しておかなければなりません。
人材不足による影響も
介護業界の企業が倒産する原因はさまざまありますが、大きな要因としては人材不足があげられます。老人ホームなどの施設はあっても、十分に人材を獲得できないためにサービスが提供できず、そのまま経営難になってしまうことも多いです。
また、少ない人数だとスタッフ1人の労働量は大きく増え、激務に耐えかねえて離職する人も少なくありません。さらに老人ホームなどは最低限在籍していなければならないスタッフの数が決まっています。そのため、離職が増えてこの人数を確保できないことで、やむを得ず施設を閉鎖するということもあるでしょう。
単に経営難によって施設が閉鎖しているわけではなく、スタッフの人数要件のために閉鎖を余儀なくされているケースもあります。
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介護業界の今後
老人ホームの経営を考えているなら、業界の現状はもちろん、今後についても理解を深めておくことが大切です。
現状の問題や課題を知ったうえで、今後どのような展望が見込めるのかを把握しておくことが、経営成功を目指す秘けつといえます。介護業界ではどのような流れが起きるのか、今後の動向も含めて理解を深めておきましょう。
在宅介護が流行っていく
少子高齢化によって高齢者の数は増えていますが、人手不足などによって倒産している老人ホームなどの施設は多いです。そのため、介護は施設から在宅へと移り変わっていく見込みが高く、在宅で受けられる介護サービスに注目が集まっています。
在宅介護の動きが大きいのは、閉鎖する施設が多いことや、介護業界で働く人の数が減っていることが関係しています。
また、日本では高齢者が増えすぎていることから、現状の施設だけでは対処しきれないといった現状もあるでしょう。国でも「施設から在宅へ」というキャッチフレーズで、在宅介護を勧める方針を取っており、今後さらに施設の需要が下がる可能性は高いです。
訪問介護やデイサービスが拡大していく
在宅介護を強化する動きになっている日本では、自宅で受けられる訪問介護や、通所サービスのデイケアやデイサービスなどが拡大していく可能性が高いです。
訪問介護では、介護の専門家が自宅に足を運び、入浴や着替え、食事などのサポートを行います。また、デイケアやデイサービスは自宅までの送り迎えがある通所サービスであり、施設での介護も受けられます。
デイケアは医学的なサポートをする人、デイサービスは医学的なサポートを必要しない人と対象がわけられていますが、どちらも要支援や要介護の人のみサービスが利用可能です。
訪問介護やデイサービスなどは、自宅にいながら介護サービスが受けられるため、今後も需要が拡大する可能性は高いでしょう。
老人ホームの経営で得られるメリット
実際に老人ホームを経営することで、どのようなメリットがあるのかを知っておきましょう。老人ホームの経営によって得られるメリットは、次の2つがあげられます。
- 高い収益が見込める
- 節税効果が高い
これら2つのメリットを把握して、老人ホームを経営する魅力を知っていきましょう。
高い収益が見込める
老人ホームの経営は、高い収益を見込みやすいことが大きなメリットです。老人ホームを作るには広い土地が必要であり、他の土地活用の方法と比較すると、利益が多く出ることも少なくありません。
例えば賃貸経営をする場合は、マンションやアパートなどの戸数分の利益が最大で得られますが、老人ホームなら施設の利用者が多いほど、利益は伸び続けます。もちろん、面積に対して適正な利用人数はあるため、マックスで得られる収益は決まっているものの、賃貸住宅よりは利益は拡大しやすいでしょう。
加えて、日本では少子高齢化によって高齢者の数が増えており、将来的な需要はさらに拡大する見込みです。つまり、地域の需要と供給を考えなければならない賃貸住宅よりも、長期的に見て需要の獲得しやすい老人ホームのほうが、収益を上げられる可能性は高いです。
節税効果が高い
節税効果の高さも、老人ホームを経営するメリットです。老人ホームは国や自治体から補助金がもらえることがあり、金銭的なメリットは大きいです。また、土地の上に施設が立っていることで、相続税や固定資産税などが減税措置があり、これによって節税効果が見込めます。
不動産を所有している人にとっては、税金のコストは高くなりやすいため、節税効果が見込みやすい老人ホームの経営は、メリットが大きいでしょう。
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老人ホームの経営によるデメリット
老人ホームの経営はメリットがある一方で、デメリットもあるため注意しなければなりません。老人ホームの経営におけるデメリットとしては、次の2つがあげられます。
- 初期投資がかかる
- 他の用途への転用が難しい
これらのデメリットを把握して、老人ホームを経営するうえでのリスクも知っておきましょう。
初期投資がかかる
老人ホームの経営を開始するにあたっては、かかる初期投資が多いです。老人ホームを作るには広い土地が必要であり、これを取得するには多額の費用がかかります。また、土地をすでに持っている場合でも、老人ホームの建設には高額な費用がかかり、賃貸住宅を建てるよりもコストは高いです。
日本では高齢化によって将来的な老人ホームの需要は見込みやすいものの、初期投資が多いと回収するまでに時間がかかってしまいます。また、訪問看護の動きが強くなっていることから、老人ホームで十分な収益が得られるとも限りません。
そのため、もし経営に失敗すると大幅な損失が出てしまうこともあり、経営失敗による金銭的なリスクが高いことも理解しておきましょう。
他の用途への転用が難しい
不動産投資の方法はさまざまあり、最初の活用方法で失敗したなら、別のやり方に転用することも可能です。しかし、老人ホームは建物の構造が特殊であり、他の用途へ転用することが難しいです。
もし老人ホームを建設して、経営に失敗した、あるいはホームの借主が途中で契約を解除してしまうと、他の用途に転用できない施設だけが残ってしまいます。
もちろん、他に老人ホームを経営したいという人がいるなら、その人に売却することは可能ですが、住宅ほどの需要は見込みづらく、転用だけではなく売却も難しいことは理解しておきましょう。
老人ホームの経営が向いている人
老人ホームの経営には向き不向きがあり、これを理解しておくことも大切です。次の特徴に当てはまるかどうかを確認して、自分の場合は老人ホームの経営に向いているかをチェックしておきましょう。
- 社会的に貢献していきたい人
- 大きな土地を活用したい人
- 節税効果を高めたい人
これらのうち、いずれかに該当するなら老人ホームの経営がおすすめです。
社会的に貢献していきたい人
不動産投資の中でも、老人ホームの経営は社会貢献度が高いです。そのため、所有している土地や資産などを、社会貢献のために使いたいという人は、老人ホームの経営がおすすめです。
日本は今後も高齢者が増加する見込みであり、訪問介護が注目されているとはいえ、老人ホームを必要としている人も必ずいます。実際に老人ホームが近隣にない、あるいは定員がいっぱいで入所できず、困っている人はいるでしょう。
老人ホームを経営することで、介護サービスを必要とする人の受け皿となることができ、社会貢献に一役買うことができます。
大きな土地を活用したい人
大きな土地をすでに所有していて、活用を考えたい人も、老人ホームの経営が向いています。老人ホームを経営するには広い土地が必要であり、広すぎる土地は別の方法では活用しづらいことも多いです。
例えば売却ひとつとって見ても、あまりに広い土地は活用が難しく、買い手がつかないことも少なくありません。また、土地にマンションなどの集合住宅を建てる場合でも、土地が広すぎると大規模になってしまい、初期投資は高くなるでしょう。
老人ホームなら広い土地を有効活用して不動産投資が可能であり、その地域での介護ニーズを獲得できます。土地は所有しているだけでも固定資産税などのコストがかかるため、何らかの方法で収益化を目指したいなら、老人ホームの経営はおすすめです。
節税効果を高めたい人
税コストが高く、節税効果を高めたい人にも、老人ホームの経営は向いています。老人ホームを経営することで、土地にかかる固定資産税や相続税は減額でき、税コストを抑えられます。
また、国や自治体などから補助金を受けることで、手にした資金を税金の支払いにも充てやすいです。税金面で見るとメリットは高いため、高い節税効果を求めたい人には、老人ホームの経営が向いています。
老人ホームの経営をする上での注意点
老人ホームを経営するにはさまざまな注意点があり、これを把握しておくことも大切です。注意点を正しく理解できていないと、経営に失敗する可能性があります。経営失敗による損失を回避するためにも、注意点は詳細まで把握しておきましょう。
人材確保が重要
老人ホームを経営するには、人材を確保できるかが重要です。人手不足になると十分なサービスが提供できず、顧客が離れていく可能性があります。また、人手不足でスタッフ1人に対する労働量が多くなると、激務になって離職率が高くなることも少なくありません。
加えて、老人ホームなどの介護施設では、職員の数が法律によって決められています。法定以下の人数になってしまうと、経営そのものができなくなるため注意しなければなりません。
スムーズに経営を続け、利用者に適切なサービスを提供するためにも、人材の確保は重要な課題といえるでしょう。
入居者の変化への対応が必要
老人ホームに入居している人は、常に同じ状態であるとは限りません。入居しているうちに要介護度が上がったり、認知症などが進行したりすることもあるため、この変化への対応も考えておきましょう。
入居者の変化に適切に対応できないと、働いている介護スタッフの負担が増えるだけではなく、場合によっては重大な事故を引き起こしてしまう可能性もあります。経営に失敗しないためにも、入居者の変化への対応策は考えておき、状態が変化しても柔軟に対処できるようにしましょう。
介護報酬は国の方針で変更される
介護サービスを提供することで、介護報酬が発生しますが、これは国の方針で変更されます。介護報酬がいくらになるかは法律によって決まり、法改正によってこれが変動することは多いです。
そのため、これまでに得られていた介護報酬が、法改正によって増減する可能性があることは理解しておきましょう。また、法律で決められている介護報酬は、老人ホームを経営しているオーナーの一存で決めることはできません。
老人ホームの利用料金や施設の管理費などは自由に設定できるものの、介護報酬は国の取り決めに従わなければならないことは理解しておきましょう。
老人ホームの経営はメリットとデメリットを把握しておこう
高齢化が進行している日本では、今後ますます老人ホームの需要は増える可能性が高いです。しかし、介護業界では自宅介護の動きが強まっているため、この点には注意しなければなりません。
また、老人ホームの経営にはメリットだけではなく、デメリットもあります。デメリットを把握せずに経営を開始すると、損失が発生することもあります。
安全に経営を続けるには、デメリットも正しく把握しておくことが大切です。業界の動きや経営におけるポイントなどは詳細に把握して、失敗なく老人ホームの経営を行いましょう。
なお、土地の立地や周辺環境によっては、老人ホーム経営に向いていない場合もあります。
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